最近的華強(qiáng)北,變得更空了。
從去年開始,社交媒體上就出現(xiàn)了不少華強(qiáng)北變空的討論,過道里緊閉的卷簾門,空空的柜臺(tái)上貼著市場(chǎng)招租的廣告。記憶中熱鬧的華強(qiáng)北變了,現(xiàn)在,這種情況似乎更甚。只要去過電子市場(chǎng),許多人的第一反應(yīng)就是,“柜臺(tái)現(xiàn)在空了很多”。
就連辦公樓里,人也變少了,佇立在華強(qiáng)北二十多年的寫字樓,現(xiàn)在一層中有一半都是空的。
大樓變空了,芯片分銷商們都去哪了?現(xiàn)在的華強(qiáng)北真實(shí)情況到底如何?
01芯片分銷商,終于決定搬家
撐了近一年之后,芯片分銷商Kevin終于決定搬家了。
2022年下半年,芯片行情開始走低,進(jìn)入2023年,芯片分銷商們迎來漫長的行業(yè)低谷期。前兩年的火熱行情讓很多老板積攢了一些財(cái)富,如果說2023年尚有維持不變,繼續(xù)觀望的底氣,今年,許多分銷商們不得不開始實(shí)打?qū)嵉貜母鞣矫娼当?,減少支出。
Kevin原來的辦公室在漢國中心,華強(qiáng)北最貴的寫字樓之一。去年開始,Kevin就有搬走的打算,但搬家總是麻煩,他先和當(dāng)時(shí)的辦公樓商量是否能減租,只是談了好幾次,都沒有結(jié)果。
像很多分銷商一樣,Kevin總想著能不能再堅(jiān)持一下,行情如果有好轉(zhuǎn),就先不搬。但今年行情始終比較冷淡,即便偶爾有復(fù)蘇的苗頭,也只是曇花一現(xiàn)。
“行情一直沒有好轉(zhuǎn),租金又沒談下來,無奈之下,就只能搬到性價(jià)比更高的寫字樓了。”
在找新辦公室的時(shí)候,Kevin發(fā)現(xiàn),華強(qiáng)北的房租普遍下降了。
現(xiàn)在來看,性價(jià)比最高的,是國利大廈、鼎城國際、航都大廈,其次就是電子科技大廈。這幾棟樓里的中小型辦公室還比較搶手,他沒找到合適的,最終決定搬去另一棟已經(jīng)有20多年歷史的寫字樓。
搬家之后,租金從200多一平降到100多一平,單價(jià)降了近一半,面積小了1/3,再加上管理費(fèi)也變低,Kevin大致算了一下,現(xiàn)在每個(gè)月在房租上的費(fèi)用不到之前的一半。
但是,Kevin也發(fā)現(xiàn),這棟前兩年相當(dāng)熱鬧的寫字樓,人也少了很多。自己辦公室所在的一層大概有一半是空置的,就在最近還搬走了一家。
比起辦公樓,電子市場(chǎng)的冷清更是明顯。
從去年年底開始,就有人在社交平臺(tái)上表示,華強(qiáng)北電子市場(chǎng)變得蕭條,到處都是關(guān)門的店鋪。到了現(xiàn)在,市場(chǎng)的空置情況更加嚴(yán)重。
有些分銷商只有拿貨的時(shí)候才會(huì)去市場(chǎng),對(duì)于他們來說,沖擊更大。即便是旺季,華強(qiáng)北的人流量也大不如前,看到與記憶中完全不同的市場(chǎng),不少人忍不住拍下照片,問道:華強(qiáng)北現(xiàn)在是怎么了?
Kevin在新辦公室里回憶前兩年,市場(chǎng)可以說是人聲鼎沸,這棟樓也還很熱鬧,現(xiàn)在“有的搬走了,有的縮小了,有的沒做了”。
不管怎么說,最要緊的是先“活下去”,只是,現(xiàn)在看向窗外,沒有了超高層廣闊的視野,看不到深圳那么美的夕陽日落了。
02硬撐的芯片分銷商開始撐不下去了
2020-2022年,那波現(xiàn)在還讓許多人“念念不忘”的缺芯潮,讓整個(gè)芯片市場(chǎng)陷入狂熱。幾塊錢的ST MCU能漲到幾百塊,很多芯片分銷商老板在這兩年賺到了幾個(gè)小目標(biāo)。那時(shí),賣芯片能賺大錢的消息破圈,還吸引了不少外行人加入。
有些芯片分銷商還喜歡采用大量招人同時(shí)大量淘汰的策略,在那時(shí)行情極好的時(shí)候,只要人手足夠,公司就能盈利。有的甚至一個(gè)月就可以招100個(gè)人,同時(shí)淘汰30、50個(gè)人,海量獲取新客戶,反正那時(shí)他們也能負(fù)擔(dān)得起這些人員變動(dòng)。
人變多了,不少分銷商趁此機(jī)會(huì)換辦公室,買房,甚至買樓,連帶著全球最大的電子集散地——華強(qiáng)北,房價(jià)飛漲還一房難求。
那時(shí)候的辦公室租金,漲一半不多,漲三四成正常,轉(zhuǎn)讓費(fèi)都能漲到十幾萬,幾十萬。
從2022年下半年開始,狂熱開始褪去,到了2023年,芯片市場(chǎng)開始進(jìn)入低谷期。也是從去年5、6月開始,華強(qiáng)北市場(chǎng)以及辦公室開始慢慢變空。
去年,很多分銷商開始換辦公室,或者房租到期后不再續(xù)租,但還是有不少分銷商,選擇再撐一撐。到了今年,“撐不住”的分銷商越來越多。
他們想盡辦法減少支出,最快的動(dòng)作就是裁員,有的公司甚至裁掉了一半以上的員工,有的還回到了“夫妻店”的模式。第二個(gè)動(dòng)作就是換辦公室。
對(duì)于商戶來說,違約退租不僅麻煩,而且會(huì)損失很大一筆錢,比如押金、復(fù)原費(fèi)、人工費(fèi)和垃圾處理費(fèi)等,那些花了大價(jià)錢的裝修也打了水漂,能不搬盡量不搬。但現(xiàn)在,為了立即節(jié)約成本,已經(jīng)顧不了這么多了。
一位做芯片分銷商老板在社交媒體上表示,自己租的辦公樓,以前要租這里都要先去物業(yè)登記,排隊(duì)幾年可能都排不上,上一家有意向要搬走立刻有下一家進(jìn)來?,F(xiàn)在,同樓層2間已經(jīng)空出來很久了,還沒有新租戶。
他還表示,自己的租賃合同這個(gè)月底到期,含淚扛了這么久,真的不想搬。但如果下個(gè)月再不降租金,那就只能搬家了。
另一位芯片分銷商老板在社交平臺(tái)上分享了自己的搬家經(jīng)歷,寧愿放棄價(jià)值100萬的裝修,也要從華強(qiáng)北最貴的寫字樓中搬走,現(xiàn)在一個(gè)月能省下10萬的租金。
“現(xiàn)在這種行情,省下來的錢就等于是利潤。”
兩年行情低谷,需求還沒見到大起色,即便有生意,也少不了要和同行們內(nèi)卷競爭,今年以來,很多芯片分銷商都在艱難度日,甚至有一些仍在虧本,靠著家底硬撐。支出是能少一點(diǎn)是一點(diǎn),畢竟“現(xiàn)在要賺10萬塊多難啊”。
03華強(qiáng)北現(xiàn)在到底咋樣了?
市場(chǎng)的蕭條讓本就處于行業(yè)寒冬的分銷商們感到焦慮以及不安。但是在華強(qiáng)北中介老葛看來,情況或許沒這么糟。
總體來說,現(xiàn)在寫字樓空置率還可控,房租和去年比有所下降,市場(chǎng)那邊則空得比較多,但租金變化不大。
“電子市場(chǎng)確實(shí)空了很多柜臺(tái),比往年空置率高出很多?!?/strong>
從去年開始,老葛就已經(jīng)觀察到華強(qiáng)北市場(chǎng)開始慢慢變空,現(xiàn)在空的店鋪更多了。
不過,空柜變多并不意味著商戶大面積倒閉,更多人是在做調(diào)整,往別的電子市場(chǎng)搬,或者不需要檔口的,直接搬進(jìn)了寫字樓或公寓樓里。
華強(qiáng)北的幾個(gè)電子市場(chǎng),為了留住客戶也紛紛開始行動(dòng)。
華強(qiáng)電子世界去年開始裝修,吸引了很多新亞洲一期的商戶,老華強(qiáng)1號(hào)樓現(xiàn)在也在做整體改造提升。
都會(huì)電子城則是今年開始做提升改造,原先空出來的柜臺(tái)現(xiàn)在直接改成了房間,之前的房間也做了重新裝修,提升環(huán)境,整體看上去檔次高了許多。
新亞洲一期、二期沒什么變化,很多商戶就搬到其他電子城去了。據(jù)傳新亞洲一期年底也會(huì)有改造,但是現(xiàn)在還沒開始。
但從租金來看,為了不陷入價(jià)格戰(zhàn),幾家電子市場(chǎng)的租金還沒有松動(dòng),只不過,在談合同的時(shí)候會(huì)給更多的招商優(yōu)惠,房間位置都可以選,免租期也都可以談。
市場(chǎng)租金不降,不少商戶就往寫字樓搬。因?yàn)?strong>寫字樓是個(gè)人的,好安排,只要愿意降價(jià)就能租出去。所以,寫字樓整體沒有空置很多,但是租金一直在降。
根據(jù)老葛的觀察,華強(qiáng)北寫字樓目前的租金大概在90-140元之間一平,和去年相比已經(jīng)降了很多。
具體來看,現(xiàn)在降幅最大的是都會(huì)軒,復(fù)式在100元左右一平,有些好說話的甚至降到90多元。平面的大概還能租到120元左右。
鼎城國際現(xiàn)在130-140元左右一平,大部分都是130元,裝修比較新,格局比較好的可以租到140元。去年大概在140-150元之間,相比起來降價(jià)幅度不大。但是,前兩年行情好的時(shí)候,鼎城國際曾漲到280元一平,現(xiàn)在租金直接跌了一半。
佳和目前在110元左右一平,國利和華強(qiáng)廣場(chǎng)這邊租金也跌了很多。
前兩年缺芯潮,很多分銷商老板賺到了錢,連帶著老葛這樣的華強(qiáng)北中介也沾了光。只是從去年開始,老葛也感受到了芯片行情的冷淡,很多老板生意沒之前火爆了,縮減支出換辦公室,也聽說了一些裁員的消息。
但就像電子市場(chǎng)一樣,辦公樓里也更多是商戶在做調(diào)整,做不下去倒閉的,現(xiàn)在還是比較少。
快到年底了,租房市場(chǎng)也將迎來傳統(tǒng)淡季。老葛現(xiàn)在租房的客人不多,他預(yù)計(jì)12月的生意會(huì)更加慘淡,“如果行情繼續(xù)這樣下去,租金會(huì)越來越便宜”。
03結(jié) 語
漫長的行情低谷期已經(jīng)持續(xù)了2年多,目前來看,大部分芯片分銷商還沒有感受到需求復(fù)蘇。雖說前兩年的行情讓很多老板都還留有一些家底,但熬到今年,很多人已經(jīng)不如之前堅(jiān)定??粘鰜淼墓衽_(tái)、冷清的市場(chǎng),都可能讓分銷商們敏感的神經(jīng)感受到不安與焦慮。
但事實(shí)或許并沒有那么糟,大部分分銷商們也仍在咬牙堅(jiān)持。從光鮮亮麗的高檔寫字樓里退出,換成性價(jià)比更高的辦公室;關(guān)掉檔口,減少不必要的開支;與他人合租辦公;或者在遠(yuǎn)離華強(qiáng)北,更便宜的地方辦公。能熬下去就熬住,畢竟,只有留在牌桌上,才能抓住下一次機(jī)會(huì)。
文中Kevin和老葛均為化名。